• La demande est soutenue par :

     

     

     

    -          Un afflux de ménages solvabilisés grâce à l’effet conjugué d’une baisse des prix ininterrompue depuis 2012 et de taux d’intérêt historiquement bas.

     

     

     

    -          Le retour de propriétaires qui avaient jusqu’alors repoussé leur opération d’achat revente et qui mettent désormais leur projet à exécution, profitant des conditions du marché particulièrement favorables.

     

    Cette affluence de candidats acquéreurs a pour conséquence une modification de l’équilibre offre/demande avec pour corollaire un ralentissement de la baisse des prix.

     

    Ainsi, si au premier semestre 2015, le prix moyen au m² était en retrait de -2,6% sur un an, le recul des prix au niveau national n’est plus que de -1,1% entre le 3e trimestre 2014 et le 3e trimestre 2015 (le prix moyen au m² s’établissant aujourd’hui à 2410€).

     

     

     

    Tout porte à croire que le dynamisme du marché perdurera au 4e trimestre 2015. Nous devrions constater, d’ici la fin de l’année, une stabilisation des prix par rapport à 2014.

     

     

     

    A Paris déjà,le prix moyen au m² augmente sensiblement de +0,7%.

     

     

     

    Pour la première fois depuis 2012, en Ile-de-France également le prix moyen au m² repart à la hausse (+1%) pour atteindre 3083€ au 3e trimestre 2015. Cette moyenne masque de fortes disparités entre les départements : les Yvelines, les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis voient leur prix repartir à la hausse entre le 3e trimestre 2014 et le 3e trimestre 2015 quand, à l’inverse, la Seine-et-Marne, l’Essonne, le Val-de-Marne et le Val d’Oise enregistrent des baisses de leur prix moyen au m².

     

     

     

    A l’échelle des régions, les évolutions sont toujours très contrastées. Dans l’ensemble, neuf régions (l’Alsace, la Basse-Normandie, la Bretagne, le Centre, l’Ile-de-France, la Lorraine, les Pays-de-la-Loire, la PACA et Rhône-Alpes) voient leur prix moyen au m² s’élever entre le 3e trimestre 2014 et le 3e trimestre 2015 (quand elles n’étaient que quatre au 1er semestre 2015). Douze reculent (l’Aquitaine, l’Auvergne, la Bourgogne, Champagne-Ardenne, la Franche-Comté, la Haute-Normandie, le Languedoc-Roussillon, le Limousin, Midi-Pyrénées, Le Nord et la Picardie ainsi que Poitou-Charentes).

     

     

     

    Dans ce contexte général d’embellie du marché, un nuage noir : la désertion des investisseurs parisiens. Même s’il est un peu tôt pour tirer des conclusions sur l’effet de l’encadrement des loyers à Paris, on constate néanmoins que la part des investisseurs parmi les acheteurs parisiens s’effondre (-21,9% entre le 3e trimestre 2014 et le 3e trimestre 2015) quand, France entière, elle progresse de 12,6%.

     

     

     

    Les investisseurs semblent avoir préféré réaliser leur acquisition dans les départements franciliens limitrophes (Hauts-de Seine, Seine-Saint-Denis…) : l’Ile-de-France voit ainsi la part de ses investisseurs augmenter de 34,1%.

     

     

     

    Si cette stratégie d’évitement n’est pas démentie dans les mois à venir, ni endiguée par les pouvoirs publics, le marché parisien portera en lui les germes d’une pénurie de locations.

     


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  • Immobilier locatif : Que s'est-il passé en 2015 ?

     

    Le marché locatif privé reste orienté à la baisse en 2015. Les studios, 2 pièces, 3 pièces et 4 pièces, qui représentent ensemble plus de 90% des locations réalisées par le réseau CENTURY 21, ont vu leurs loyers moyens diminuer respectivement de -1,2%, -0,7%, -0,3% et -1,5% cette année. Seuls les appartements de 5 pièces et plus ainsi que les maisons échappent à cette tendance baissière, mais ils représentent moins de 10% des locations réalisées en France (9,4%).

    Partout, ce phénomène de modération des loyers s’observe. Les bailleurs privilégient la solvabilité de leurs locataires plutôt que la rentabilité de leur investissement. Le placement locatif est un placement à long terme ; la récurrence des revenus est essentielle pour son financement.

    En revanche, la Capitale dénote du reste de l’Hexagone. A Paris, si l’encadrement des loyers a eu un effet modérateur sur les 2 pièces (-1,1%), il a également eu pour conséquence d’inciter les propriétaires bailleurs à appliquer des hausses de loyers notamment pour les grandes surfaces lorsque celles-ci étaient sous-évaluées au regard du dispositif. Cela s’est traduit par exemple par une augmentation de 6% des loyers des 4 pièces.

     

     

    Reprise de la mobilité résidentielle ?

     

    La mobilité résidentielle des locataires a progressé pour s’établir à 30% en 2015 (contre 27% en 2014). Une des explications tient à un marché immobilier favorable à l’acquisition. Encouragés par des taux d’intérêt historiquement bas et des prix orientés à la baisse depuis 2012, de nombreux locataires ont pu enfin concrétiser leur projet d’achat.

    Paris fait toutefois exception à la règle avec un taux de mobilité de 18% seulement. Les freins à la mobilité sont principalement de deux ordres :
    1/ le prix moyen d’une transaction parisienne, qui plus est en hausse de 3,9% en 2015, n’encourage pas la primo accession.
    2/ la baisse de l’investissement locatif (de -4,8% dans la Capitale), conjuguée à de nombreux changements de destination des biens loués en réponse à l’encadrement des loyers (bien retiré du marché pour être vendu ou mis en location touristique) ont dégradé l’offre de biens disponibles sur le marché, amenant les locataires à renoncer à déménager.

    La réduction du délai de préavis à un mois -qui a été vécue par les propriétaires bailleurs comme une fragilisation de leur investissement- n’a eu aucun effet positif sur les locataires parisiens.

    Fait appréciable : la Mairie de Paris, consciente du danger que représente à terme l’assèchement du parc locatif privé, a mis en place en urgence le dispositif « MULTILOC » pour inciter financièrement les propriétaires de logements vacants à les remettre sur le marché.

     

     

    Les seniors en grande forme sur le marché de la location

     

    Depuis 4 ans, la part des plus de 60 ans ne cesse de progresser. Ils représentent désormais près de 10% des nouveaux locataires, tandis que la proportion des 50-60ans augmente également de 7,7% cette année, et est à l’origine de 8,4% des locations réalisées.

    Les seniors sont évidemment loin de détrôner les moins de 30 ans qui représentent toujours près d’une location sur deux (48,6% des locations réalisées en 2015).

     

     

    Conclusion & perspectives 2016

     

    France entière, lorsqu’on observe les loyers sur 10 ans, il est frappant de constater qu’ils subissent un recul de -0,2%, quand l’inflation a progressé de 12,8% sur la même période.

    Il est indispensable de sortir du prisme parisien pour mesurer la sagesse dont fait preuve le marché locatif dans la fixation de ses prix. Nul encadrement n’est nécessaire : en 10 ans, en euros constants tenant compte de l’inflation, les niveaux de loyers ont reculé de 13% !

    A opposer schématiquement propriétaires-bailleurs et locataires, on oublie que l’un a besoin de l’autre et réciproquement. Et que le danger, dans les prochaines années, réside davantage dans l’étiolement du nombre de propriétaires-bailleurs sur le marché que dans la pression abusive des loyers supportée par les locataires. Car l’équation est simple : sans propriétaire bailleur et investisseurs, plus de locations sur le marché donc plus de logements privés disponibles pour les locataires.

    Et à la question « le parc locatif social pourrait-il se substituer au parc privé ?», nous connaissons la réponse. Il est temps que le gouvernement renoue avec les propriétaires bailleurs et en fasse des partenaires de leur politique du logement future.


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  • Après un repli du nombre de ventes de 2,8% en 2014, l’activité du marché immobilier de l’ancien est repartie à la hausse dès le 1er semestre 2015, faisant preuve d’une vigueur qui ne faiblit pas depuis.

    + 16,2% de transactions réalisées par le Réseau CENTURY 21 en 2015 (de manière relativement homogène sur les segments des maisons et des appartements) : cette progression à deux chiffres n’avait pas été constatée sur le marché depuis 2010.

    Ce printemps de l’immobilier trouve son origine dans deux phénomènes :

    - Une baisse des prix ininterrompue depuis 2012 (le prix moyen au m² était alors de 2614€ quand il se situe à 2481€ en 2015, soit un recul de -5,1%)

    - Des taux d’intérêt qui se maintiennent à de très bas niveaux (autour des 2,2% aujourd’hui quand ils s’élevaient en moyenne à 4,15% en janvier 2012) rendant le crédit immobilier particulièrement attractif.

    Ces deux phénomènes associés ont permis à des ménages aux revenus modestes de gagner en pouvoir d’achat et d’être ainsi à même de concrétiser leur opération d’acquisition.

    Parallèlement, les propriétaires vendeurs se sont montrés plus raisonnables dans leurs prétentions financières et ont enfin mis à exécution leur projet d’achat revente.

    Au fil des mois et au gré des transactions réalisées, le stock de biens disponibles sur le marché s’est amenuisé tandis que la demande a continué de croître, générant alors une pression sur les prix.

    Quand, à la fin du 1er semestre 2015, le prix moyen au m² accusait un repli de –2,6% sur douze mois, au terme de l’année 2015 le recul du prix moyen au m² n’est plus que de -0,6%. La baisse des prix s’est enrayée.

     

    Fluidité du marché, mais en aucun cas frénésie. Les candidats acquéreurs se préservent de tout achat précipité, ils prennent le temps de visiter, de comparer les biens : en témoignent les délais de vente qui s’allongent encore (+2 jours en 2015) et se situent aujourd’hui à 97 jours, une moyenne qui n’a jamais été atteinte jusque-là (notre observatoire CENTURY 21 remontant à l’an 2000).


    Une bonne nouvelle : pour la première fois depuis 2012, les investisseurs locatifs reviennent sur le marché (+5,7% en 2015) ; ils sont à l’origine de 16,7% des acquisitions, une proportion néanmoins toujours inférieure à celle constatée en 2011 (ils représentaient alors 18,3% des acheteurs).


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  • L'immobilier se dote d'une Académie Bonjour,

    J'ai le plaisir de vous adresser le communiqué relatif à la création de l'Académie de l'immobilier citée en objet.

    L'Académie de l'immobilier annonce sa création ce jour. Composée de vingt-trois membres, elle aura pour vocation d'élaborer le premier dictionnaire de la langue immobilière française.

    Je reste à votre disposition pour toutes informations complémentaires.


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  • Lancement d'un nouvel indice
    EDHEC IEIF Immobilier d'Entreprise France Trimestriel Suite à l'annonce de la révision des règles de l'indice EDHEC IEIF Immobilier d'Entreprise France publiée le 6 janvier 2015, l'IEIF et l'EDHEC Risk Institute décident de lancer un nouvel indice dénommé EDHEC IEIF Immobilier d'Entreprise France Trimestriel. La publication de l'ancien indice est interrompue.
    Ce nouvel indice intègre les SCPI à capital fixe et variable investies en immobilier d'entreprise. Ne sont incluses que les SCPI ayant enregistré un volume de transactions sur le marché secondaire supérieur à 2 millions d'euros au cours de l'année précédente. Le marché secondaire est le marché des transactions des parts régi par les articles 421-1 et suivant du Règlement Général de l'Autorité des Marchés Financiers. Pour les SCPI à capital fixe, le prix par part correspond au prix d'achat issu du dernier processus de confrontation du carnet d'ordres. Pour les SCPI à capital variable, le prix par part correspond au prix de souscription constaté dans la dernière procédure de retrait compensé.
    L'indice est publié trimestriellement, la publication a lieu le 20 du deuxième mois suivant la fin de chaque trimestre calendaire.

    Pierre SCHOEFFLER, senior advisor de l'IEIF, déclare : « L'univers du nouvel indice recouvre plus de 90% de la capitalisation totale des SCPI investies en immobilier d'entreprise et plus de 95% des transactions secondaires. Bien que le mode formation des prix des SCPI à capital variable sur le marché secondaire n'obéisse pas au mécanisme de confrontation d'un carnet d'ordres comme pour les SCPI à capital fixe, l'information spécifique au caractère transactionnel des prix est conservée dans la mesure où l'exigence de liquidité reste inchangée. »

    Noël AMENC, professeur de finance et directeur de l'EDHEC Risk Institute souhaite souligner que : « Dans un secteur où les valeurs sont le plus souvent estimées, le fait que l'indice EDHEC IEIF soit fondé sur de véritables prix de transactions confère à cet indice une dimension « forward looking » intéressante ».

    A propos de l'indice EDHEC IEIF Immobilier d'Entreprise France Trimestriel

    L'Indice EDHEC IEIF Immobilier d'Entreprise France Trimestriel a été développé par l'IEIF (Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière) et par l'EDHEC-Risk, en liaison avec le pôle de compétitivité mondial Finance Innovation et avec le soutien, au titre de mécène scientifique, du Groupe La Française. Il mesure la performance mensuelle d'un portefeuille agrégé de fonds non cotés sans levier financier, représentatif de la performance de l'immobilier d'entreprise français.


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