• Les indices IEIF en Bourse SIIC et REITs

    Krach ou tourmente passagère ?
    Ce début d'année est pour le moins chaotique sur les marchés financiers. Inquiétés par les tensions dues à un nouvel effondrement des prix du pétrole, une croissance mondiale dont les prévisions sont régulièrement abaissées par les organismes internationaux et le ralentissement de la 2e économie mondiale devenu palpable, les marchés boursiers ont connu un mois de janvier chahuté. En outre, l'annonce de potentielles faillites de sociétés pétrolifères ou gazières à horizon 2017, ainsi que les inquiétudes liées à la solidité du système bancaire italien n'ont fait que renforcer le marasme ambiant. La question de l'équilibre entre les deux premières économies mondiales à travers le rapport de leur monnaie respective paraît être au coeur des préoccupations des marchés financiers.

    Outre-Atlantique, la Fed commence à émettre des réserves quant aux perspectives de l'économie américaine principalement en raison des possibles répercussions de chocs extérieurs. Ce faisant, l'Institution américaine a maintenu ses taux inchangés en janvier arguant du ralentissement économique mondial et des turbulences ayant touchées les marchés financiers. Du côté du marché de l'emploi, les créations de postes publiées par l'enquête ADP sont moins bonnes que prévues avec 151 000 emplois créés (contre 185 000 attendus), loin des 262 000 postes créés en décembre. Toutefois, le taux de chômage a baissé pour s'établir à 4,9% soit son plus bas niveau en 8 ans.
    Pour autant, le recul de la production industrielle (-3,4% en taux annualisé) associé à celui des prix à la production (-1% sur un an) et à l'aggravation du déficit commercial (-2,7% en décembre) ne font que nourrir les interrogations des investisseurs. Du côté de l'activité industrielle et des services, l'évolution des indicateurs alimentent les doutes concernant la solidité de la croissance de l'économie américaine. On notera notamment un indice PMI manufacturier de 53,2 en janvier (54,3 en décembre), un indice PMI des services de 53,7 (contre 54,3 en décembre et 54 attendu), un indice ISM des services de 53,5 (55,3 en décembre et 55 anticipé), et surtout un indice ISM manufacturier de 48,2 (contre 48,2 en décembre). De plus, les acteurs économiques dévoilent leur perplexité à travers la stagnation des dépenses des ménages au mois de janvier et de l'indice de confiance de l'Université du Michigan à 92,6.

    Sur le marché immobilier, l'évolution reste paradoxale. Tandis que les permis de construire reculent à 1,23 millions d'unités (contre 1,29 millions d'unités en décembre), que les mises en chantier perdent également du terrain à 1,15 millions d'unités (contre 1,18 millions en décembre) et que le moral des promoteurs continue de se voiler à travers l'indice NAHB qui atteint seulement 60 (après 61 en décembre et prévu) ; l'indice Case-Shiller atteint des sommets avec une hausse de 5,8% sur un an, son plus fort niveau depuis juillet 2014.

    En Asie, les données publiées renforcent l'idée que le ralentissement chinois est certainement plus important qu'il n'y paraît. Au Japon, les exportations ont baissé de 8% en décembre sur un an après -3,3% en novembre, cependant la balance commerciale progresse à 36,6 MdsYens en janvier contre 22,4 en décembre. La confiance des acteurs reste relativement fébrile avec un repli de l'indicateur de confiance dans l'industrie à 12 au 4e trimestre (contre 15 au 3e) et surtout un recul de la consommation des ménages plus important que prévu à 0,8% sur le 4e trimestre (0,6% attendu). Au 4e trimestre, la contraction de la croissance japonaise de -1,4% (en rythme annualisé) aura été plus importante que prévue. En 2015, l'économie nippone n'atteindra que 0,4% de croissance économique. Cela explique pourquoi, après avoir pris de larges mesures d'assouplissement quantitatif, et emboîtant le pas d'autres banques centrales, la Banque Centrale du Japon a décidé de passer ses taux en territoire négatif (-0,1%). Du côté des statistiques chinoises, le ralentissement de l'Empire du Milieu a été confirmé par les chiffres publiés avec notamment une croissance au 4e trimestre 2015 de 6,8% traduisant une croissance de 6,9% pour l'année écoulée. Les exportations, moteur de la croissance chinoise, affichent leur 7e mois de recul avec -11,2% en termes annualisés, la production industrielle s'est contractée de près de 6% sur un an en décembre. Enfin, les IDE (Investissements Directs Etrangers) fondent, atteignant 12,23 Mds$ soit -5,8% sur un an (+6,4% en 2014). Néanmoins, certaine données laisseraient penser que les mesures prises par le Gouvernement soutiendraient la croissance dans certains pans de l'économie. On soulignera un indice PMI manufacturier à 48,4 (contre 48,2 en décembre), un indice PMI des services de 52,4 (contre 50,2 en décembre). Malgré cela, les investisseurs doutent toujours de l'efficacité des mesures prises par Pékin. Les sorties de capitaux deviennent assez massives entraînant la chute des cours, les réserves de change touchent leur plus bas en 3 ans à 3 230 Mds$ alors que la Banque Populaire de Chine a injecté, au cours du mois de janvier, près de 1 915 milliards de Yuans (242 Mds$) dans le système financier afin de soutenir la nécessaire liquidité du marché.

    En Europe, bien que l'accélération de la croissance paraisse acquise, des questions se posent sur la résistance de l'économie européenne face à de potentiels chocs extérieurs. L'indice PMI manufacturier de la Zone Euro atteint seulement 52,3 en janvier (contre 53,2 en décembre), l'indice PMI du secteur des services se stabilise 53,6 en janvier (53,6 en décembre et prévu). En France, même si la croissance donne des signes de véritable progression, la baisse de l'indice PMI manufacturier à 50,2 (contre 50,5 en décembre et prévu), ainsi qu'un indice PMI des services en net recul à 56,3 (58,7 en décembre) obligent à rester prudent. L'Allemagne commence à inquiéter les investisseurs, l'indice de la production industrielle se tend à 108,1 (contre 108,3 en novembre) et la balance commerciale se détériore légèrement à 19,7 Mds€ (contre 20,5 Mds€ en novembre) révélant peut être les premiers signes de l'impact du ralentissement chinois sur la première économie européenne.
    Du côté du moral des acteurs, la situation se révèle peu enthousiasmante avec un indice IFO du climat des affaires en janvier à 108,6 (108,7 en décembre) et un indice du sentiment économique ZEW des investisseurs pour la Zone Euro qui plonge à 22,7 en janvier (après 33,9 en décembre).
    A cela s'ajoute, un excédent d'épargne de 312 Mds€ sur un an en Zone Euro, qui témoigne de la présence de fortes liquidités qui ne pourront qu'influencer les marchés dans les mois à venir, et surtout le retour du spectre de la déflation.

    Bien que les indices immobiliers européens aient suivi la chute généralisée des marchés financiers, ils affichent tout de même une certaine résistance à cette spirale baissière notamment en France. En effet, l'indice de performance globale Euronext IEIF REIT Europe a perdu 5,9% sur le mois de janvier, tandis que l'indice Dow Jones Stoxx 50 a reculé de 6,3%. L'indice Euronext IEIF SIIC France a une performance négative de 0,7%, alors que l'indice CAC 40 a chuté de 4,7% en janvier. Sur une période annualisée, les indices français, immobiliers et de référence, affichent de meilleures performances que celles des indices européen ou américain. Les indices Euronext IEIF REIT Europe et Dow Jones Stoxx 50 perdent respectivement 3,8% et 6,3%, tandis que l'indice Euronext IEIF SIIC France enregistre un recul de 3% et que l'indice CAC 40 ne baisse que de 1%.

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  • Réforme du prêt à taux zéro : Un autre regard sur le logement existant

    Communiqué de presse – le 10/11/2015

    Le Gouvernement, par la voix de la ministre du Logement et de l'Égalité des territoires et du ministre du Budget, vient d'annoncer une réforme de fond du prêt à taux zéro.

     

    L'assouplissement des conditions d'accès pour les primo-accédants dans le neuf était souhaitable : après les efforts des promoteurs pour maîtriser les prix de sortie, le coût du foncier et l'impact des normes pèsent encore sur la solvabilité des ménages, et il fallait accentuer l'aide publique en leur faveur. Pour les logements existants, l'extension prévue aux achats sous condition de travaux sur tout le territoire témoigne d'une évolution heureuse du regard porté par les pouvoirs publics sur le marché de la revente. La FNAIM l'appelait de ses vœux depuis longtemps.

    La mesure présente plusieurs avantages majeurs. Elle répond d'abord à un objectif d'aménagement du territoire et de revitalisation urbaine. En effet, les communes rurales disposent d'un patrimoine trop souvent délaissé, maisons et appartements, prisé par les ménages qui reviennent vers les zones non tendues, les néo-ruraux. Au cœur des villes, on identifie aussi des logements collectifs nécessitant une remise aux normes pour qu'ils présentent des prestations techniques satisfaisantes et un confort adapté à la demande. Cette ouverture à l'accession avec travaux est aussi une disposition socialement bienvenue : le parc existant est sans conteste la cible la plus naturelle des primo-accédants, avec des prix plus adaptés que ceux des logements neufs. Qui plus est, le risque que l'aide publique déforme les prix et favorise leur inflation est nul lorsque la liquidité des biens dépend de travaux importants, qui seront packagés dans l'opération.

    Enfin, il était temps que le gouvernement réalise que la plus large part du chiffre d'affaires des entreprises en bâtiment repose sur l'entretien, la rénovation et la réhabilitation : la réforme proposée au Parlement par le gouvernement conduira à la préservation et à la sauvegarde de dizaines de milliers d'emplois dans la filière amont. Elle soutiendra aussi la partie aval et les activités de service, dans la transaction et la gestion.

    En revanche, les efforts louables de l'exécutif pour relancer le logement semblent incohérents avec une mesure récente très préjudiciable au marché : la hausse des droits de mutation à titre onéreux, permise aux conseils départementaux par la loi en 2014. La quasi-totalité des collectivités concernées ont profité de cette faculté, portant à près de 8% les frais attachés à une acquisition de logement existant. Il convient que l'État et les collectivités passent d'urgence un contrat de modération pour que la nouvelle aide ne se trouve pas neutralisée et qu'elle prenne sa pleine puissance.

     


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  • La loi ALUR du 24 mars 2014 a réformé en profondeur les dispositions applicables aux copropriétés fragiles ou en difficulté. Cette réforme faisait partie des mesures souhaitées par la FNAIM. Celle-ci rappelle en effet que, sur les 8,5 millions de logements relevant du statut de la copropriété, près de 15% sont situés dans des copropriétés considérées comme fragiles ou en difficulté.

    Charges impayées, immeubles dégradés
    Le plus souvent, une copropriété se trouve en difficulté lorsque le montant des charges impayées compromet son équilibre financier ou lorsque les copropriétaires ne sont plus en mesure de financer les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, les deux situations pouvant être liées.
    La réforme vient donc à propos renforcer la procédure d’alerte en cas de dépassement d’un seuil de charges impayées, instaurée en 2009, mais insuffisamment efficace. Pour les copropriétés les plus dégradées et/ou surendettées, de nouvelles solutions sont désormais applicables : plan d’apurement des dettes, plan de sauvegarde, division de la copropriété, obligation de travaux, cession de parties communes, etc.

    Recourir à des gestionnaires expérimentés
    En présence d’une copropriété en difficulté, c’est au syndic ou, à défaut, aux copropriétaires, à des créanciers, voire au maire de la commune ou à un représentant de l’Etat de saisir le juge afin que celui-ci désigne un mandataire ad hoc qui aura la mission de redresser la situation.

    Une expérience particulière requise...
    Pour exercer les fonctions de mandataire ad hoc ou d’administrateur provisoire,  le juge peut désigner un administrateur judiciaire ou, à titre exceptionnel et par décision spécialement motivée, une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire.

    « L’intention du législateur était claire. Il ouvrait la possibilité de recourir aux compétences de terrain acquises par des professionnels, parmi lesquels des syndics, spécialisés dans l’administration et le redressement de copropriétés en difficulté.  Hélas, le décret d’application de cette mesure ne va pas dans ce sens »,regrette Jean-François BUET, Président de la FNAIM.

    …mais la valorisation des acquis non retenue.
    Dans le décret du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté, les deux conditions (cumulatives) requises pour être mandataire ad hoc ou administrateur provisoire sont les suivantes :
    - Une expérience d'au moins trois ans dans la gestion d'une copropriété ou pour les mandataires ad hoc, dans le conseil des syndicats de copropriétaires.
    - Un diplôme de niveau master 2 attestant de compétences dans les trois domaines suivants : droit civil, comptabilité et construction ou gestion immobilière.

    Oubliée la promesse de la loi de valoriser les acquis de professionnels spécialisés !

    « Le traitement des copropriétés en difficulté risque de devoir se passer des compétences pourtant avérées de certains professionnels rompus de longue date à cette pratique simplement parce qu’ils n’ont pas un master 2 en poche… C’est dommage », conclut Jean-François BUET.


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  • Bien'ici: le site immobilier de référence, tout un symbole

     

    La nouvelle a fait grand bruit, d'abord parce que l'univers des sites immobiliers semblait confiné aux acteurs installés et qu'un nouvel entrant fait figure de trublion. La presse a d'ailleurs surtout retenu que "Bien'ici" pourrait signifier dans l'esprit de ses créateurs qu'à l'avenir on serait moins bien ailleurs.

    Il est indéniable que les institutions et les entreprises qui se sont associées dans cette affaire ont voulu apporter au marché, à la fois aux internautes et aux professionnels, le premier portail d’une nouvelle génération. Le site a des atouts que ses prédécesseurs n'ont pas : la richesse de l'offre ou encore l'ergonomie sont à mettre au crédit de Bien'ici. Pourtant, l'essentiel n'est pas seulement là. Il est dans la démarche qui a permis à ce site grand public de voir le jour. Sans l'existence d'une communauté de professionnels, sans un idéal partagé de la transaction immobilière et sans une conception économique audacieuse, Bien’ici n'aurait pas été créé.

    C'est d'abord la victoire de l'entente entre les principaux détenteurs de l'offre immobilière qui a permis cette construction. Jamais par le passé, nous n'avions su suffisamment faire taire les identités institutionnelles ou de marque pour bâtir ensemble. La cohésion entre les quatre syndicats du secteur, la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier), le SNPI (Syndicat national des professionnels immobiliers) et la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers), les réseaux et franchises leaders, les opérateurs intégrés de la transaction, les grands promoteurs, est une première. C'est une première en France et c'est même une première mondiale. Elle est le signe d'une maturité de la profession au profit du public. La demande exigeait cette entente cordiale: nous ne pouvions plus fractionner l'offre et compliquer la tâche des ménages en recherche d'un bien, juste parce que nous étions individuellement attachés à nos maisons et à nos marques respectives. Le temps n'est plus à l'égoïsme commercial, alors que les plateformes collaboratives sont en train d'organiser la vie des services et la vie des gens. Nous l'avons compris, et cette prise de conscience impliquait de consolider les portefeuilles de biens à vendre et à louer de toutes origines professionnelles et de créer un guichet unique pour celles et ceux qui veulent devenir propriétaires, à l'inverse céder un bien immobilier résidentiel, ou encore trouver un locataire ou prendre à bail un logement.

    Il fallait aussi un idéal commun de la vente et de la location immobilières, autour de la notion d'exclusivité. Tous les protagonistes de Bien'ici font le choix de s'engager au bénéfice de leurs clients mandants, pour la plupart vendeurs, mais également acquéreurs dans le cadre de mandat de recherche, et investisseurs bailleurs. La pratique très française du mandat confié à plusieurs professionnels, pour compréhensible qu'elle soit, est erratique: elle part du principe qu'il est préférable de multiplier les canaux de commercialisation plutôt que de miser sur un seul. On comprend bien que le mandataire ne donne le meilleur de lui-même que s'il est dépositaire de toute la confiance. Les partenaires de Bien'ici sont des inconditionnels du mandat exclusif. Leurs performances sont à l'avenant : les délais de réalisation des ventes de nos enseignes sont nettement plus courts que la moyenne, à partir de prix d'équilibre fixés par les professionnels. S'agissant des promoteurs, la notion d'exclusivité est consubstantielle de leur activité : ils ne vendent que ce qu'ils produisent et vivent sur le principe d'une relation exclusive avec le prospect, accédant à la propriété ou investisseur.

    Au-delà de la précellence du mandat exclusif, Bien'ici, c'est le parti pris de la valeur ajoutée. Les syndicats, les réseaux, les enseignes qui composent le consortium à l'origine de ce site ont des politiques professionnelles exigeantes, fondées sur la connaissance parfaite des biens, de leur environnement et sur la maîtrise juridique et fiscale de la transaction. Cette politique est tangible sur le site d'annonces: l'intégrité et l’intégralité des informations, avec un grand nombre de descriptifs assortis de plans axonométriques, ou encore la qualité des photographies sont des critères sur lesquels nous ne transigeons pas. Nous avons aussi choisi de géolocaliser les biens mis en annonce, par souci de transparence : l'internaute veut tout savoir etl'ère des annonces masquées et des jeux de piste est révolue. En un clic, après avoir indiqué ses critères de sélection, l'internaute fait apparaître sur une carte tous les biens correspondant à ses souhaits.

    Bien'ici fait la part belle à l'animation. Nous avons emprunté notre technologie à l'univers des jeux vidéo, avec la préoccupation que l'internaute puisse visiter un logement de façon virtuelle. Cette prestation est largement utilisée par les promoteurs partenaires et les agents immobiliers eux-mêmes y recourront de plus en plus, notamment associée à du home staging. Aujourd’hui, internet est l’outil le plus employé par les ménages non seulement pour consulter l'offre, mais aussi pour s'approprier les biens.

    Enfin, notre modèle économique est vertueux pour les annonceurs et pour les internautes: des charges de fonctionnement réduites et une contribution financière de chacune des parties prenantes à la société constituée ad hoc pour piloter le site permettront de pratiquer des prix modérés pour les agents immobiliers, qui avaient fini par s'habituer aux tarifs confiscatoires et en augmentation constante des sites existants. Le seul problème de ces tarifs est qu'ils ne laissent aux agents immobiliers que deux choix aussi préjudiciables l'un que l'autre: dégrader leur rentabilité, compromettant la qualité du service sinon la pérennité des entreprises, ou augmenter les honoraires, au risque de se décrocher de la solvabilité des mandants. Bien'ici pratique des prix faibles, qui séduisent les professionnels. La plupart ont choisi un forfait illimité, qui garantit au consommateur que les annonceurs exposeront l'exhaustivité de leur offre.

    Bien'ici n'est pas un site de plus. C'est l'expression d'une évolution des grands acteurs de la transaction et de la promotion immobilières, qui s'allient sans arrière-pensée au profit des ménages. C'est aussi le lieu de l'exigence professionnelle la plus haute.


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